房價與CPI都是老百姓最關心的價格指標，然而兩者的走勢卻并不同步。由于無法真實反映住房價格變化對居民生活的困擾，我國CPI數(shù)據(jù)的準確性和真實性不斷受到廣泛質疑
2012年5月17日 10:04資本市場政策同其他領域的政策最大的不同在于：資本市場某項政策比如之前降A股交易稅的影響，關鍵是政策意圖和影響方向，其他經(jīng)濟政策比如減稅，關鍵在于具體影響比如哪些行業(yè)具體受益多少等等。更多（微博），民生證券副總裁，首席經(jīng)濟學家。主要研究領域為宏觀經(jīng)濟、國際經(jīng)濟、財富戰(zhàn)略和資本市場。
房價與CPI都是老百姓最關心的價格指標，然而兩者的走勢卻并不同步。由于無法真實反映住房價格變化對居民生活的困擾，我國CPI數(shù)據(jù)的準確性和真實性不斷受到社會公眾、學者，乃至有關決策部門的廣泛質疑。
盡管官方統(tǒng)計部門多次聲明，按照國際組織制定的國民經(jīng)濟核算體系(SNA)核算要求，居民購買住房應視作投資而非消費，住房價格納入CPI統(tǒng)計將失去與世界其他各國的可比性；然而，眾人之惑并未因官方的聲明而有所消減，反而隨著物價的上漲有愈演愈烈之勢。
CPI統(tǒng)計中居住消費一般包括裝修材料、水電燃料、房租、自有住房等，除自有住房這一關鍵項目外，其他幾項并不存在多少爭議。目前，國際上常用的對CPI中自有住房的處理方法有四種：使用成本法、等價房租法、支出法、獲得法。
我國CPI中的自有住房消費與美、德、日類似，以虛擬房租形式計算，不過統(tǒng)計局還沒有正式公布具體的算法。《財經(jīng)》雜志曾刊登《CPI之惑》一文介紹，“虛擬房租的變動是用按揭貸款利率的變化來替代”。在沒有實現(xiàn)利率市場化的前提下，我國的虛擬房租統(tǒng)計必然很難反映住房價格的瘋狂上漲，并在一定程度上致使住房價格對CPI影響被低估。
即使是美國、英國這樣CPI中關于居住消費項的統(tǒng)計看似更科學、嚴謹?shù)膰�，CPI與房地產(chǎn)價格的走勢仍然存在巨大的差別。
CPI與房價相背離的根本原因在于，房地產(chǎn)從屬性上被劃入了投資品而非消費品，根據(jù)通貨膨脹的定義，資產(chǎn)價格并不在CPI考察范圍之內(nèi)。而中央銀行的通貨膨脹管理是否應該關注包括房地產(chǎn)、股票等在內(nèi)的資產(chǎn)價格變動，在學術界尚存在較大爭議。
從貨幣流動的過程來說，中央銀行所發(fā)行的貨幣并不是完全流入實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)市場、股票市場、銀行體系和其他資產(chǎn)市場就像長江沿岸的水庫和支流一樣，吸收了上游的貨幣。在某段時期，如果房地產(chǎn)和股票市場等資產(chǎn)收益更高，就很可能出現(xiàn)資產(chǎn)價格上漲而實體經(jīng)濟的價格水平保持穩(wěn)定的現(xiàn)象。隨著越來越多的貨幣涌入房地產(chǎn)市場、資本市場，這些領域的價格就會甩開CPI，不斷走高。此時，由于CPI低位運行，害怕流動性緊縮會給經(jīng)濟增長、就業(yè)帶來不利沖擊的中央銀行往往會采取一種謹慎的觀望態(tài)度，眼睜睜看著資產(chǎn)價格泡沫形成、變大。不過資產(chǎn)價格的膨脹能力始終要受制于資產(chǎn)在未來盈利能力，當這個泡沫越吹越大之后，總會有一部分相對謹慎的投資者率先撤出市場，轉向實體經(jīng)濟尋求投資機會。此時實體經(jīng)濟相對平穩(wěn)的供求關系被打破，通貨膨脹壓力開始顯現(xiàn)。中央銀行一旦看到了CPI往上走，便開始出臺加息、提高準備金率等緊縮性貨幣政策，誓要將通貨膨脹扼殺在搖籃里。然而緊縮性貨幣政策會使原本資金開始流出的資產(chǎn)市場雪上加霜，資金短缺的結果必然是資產(chǎn)價格泡沫的破滅，并有可能拖累整個經(jīng)濟陷入危機。
典型的例子便是上世紀80年代后半期日本的資產(chǎn)泡沫。當時，日本資產(chǎn)價格（主要是股票和土地價格）高漲，而同一時期日本的通貨膨脹率卻保持在較低的水平。這給日本中央銀行是否采取緊縮性貨幣政策帶來極大的干擾，因為根據(jù)傳統(tǒng)的理論，緊縮性貨幣政策一般是在經(jīng)濟中存在明顯的通脹壓力時予以實施。由于實體經(jīng)濟中的通脹水平并不高，很多人擔心緊縮性貨幣政策會造成實體經(jīng)濟的流動性不足，因此即使看到了資產(chǎn)泡沫正越吹越大，央行仍然對加息猶豫不決，使得后果更加嚴重。
日本“失去十年”的教訓使越來越多的人開始思考資產(chǎn)價格變動是否應該納入以CPI為主的通脹管理的問題。一些學者提出建議：應該在CPI之外考慮資產(chǎn)價格，形成一個新的通貨膨脹參照指數(shù)。
不過，這一建議若要真正實施卻困難重重。由于資產(chǎn)價格的變動與一般商品價格的變動存在本質的區(qū)別，前者波動性遠遠大于后者，將兩類價格揉在一個指數(shù)里進行考察，那么新的指數(shù)很可能由資產(chǎn)價格來主導。如果貨幣政策以這樣的指數(shù)為目標，就會變得很不穩(wěn)定。所以現(xiàn)實中的CPI或者政策均沒有明確體現(xiàn)住房等資產(chǎn)價格的變動。如美聯(lián)儲主席本•伯南克在1999年與哥特勒合作的論文中就曾指出：“（中央銀行）政策不應因資產(chǎn)價格變動而做出反應，除非它們的變動也預示了通貨膨脹預期的變動。”
現(xiàn)實中，盡管差不多所有國家的中央銀行都意識到了貨幣政策應該考慮資產(chǎn)價格的變動，但一旦資產(chǎn)價格與CPI出現(xiàn)“一上一平”的剪刀差以后，基本上都是做口頭上的表態(tài)，很少采取實質的行動。
在房價不斷上漲的年代，漠視房價的CPI的確低估了居民的生活成本，由于目前還沒有一個很好的將資產(chǎn)價格納入CPI的方法，國際通行的標準也是將房價從CPI中剔除。即便如此，在沒有更好的綜合反映物價與房價指數(shù)出臺之前，宏觀政策應該更多的關注資產(chǎn)價格的變動，以預防資產(chǎn)泡沫對于居民生活以及宏觀經(jīng)濟的潛在危害。
