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    葉檀:房地產(chǎn)市場大局已定

    2012-05-09 10:39:26 發(fā)布  本站原創(chuàng)   【字體: 】   瀏覽
    【導(dǎo)讀】此次房地產(chǎn)調(diào)控還將持續(xù)數(shù)年,很多中小開發(fā)商鈄體驗(yàn)絕境中的痛苦,而對于房地產(chǎn)市場而言,將迎來絕境重生的機(jī)會.

    給點(diǎn)陽光就燦爛。有史以來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控,似乎沒有減弱投資者對房地產(chǎn)市場的信心。

    十大品牌股票市場表現(xiàn)得格外明顯,從今年1月以來,房地產(chǎn)指數(shù)節(jié)節(jié)上升,而從2242反彈以來,深證和上證地產(chǎn)指數(shù)均創(chuàng)出了年內(nèi)新高,4月分別上漲11.73%、11.55%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大盤,地產(chǎn)板塊的市盈率回歸17倍左右的水平。招商地產(chǎn)與保利地產(chǎn)兩大龍頭甚至創(chuàng)出3186點(diǎn)以來的新高,剛披露完畢的基金一季報(bào)顯示,地產(chǎn)板塊成為公募基金增倉最多的板塊之一。

    股票市場的走勢與房地產(chǎn)市場出現(xiàn)悖反。

    房地產(chǎn)市場依然陰云密布。據(jù)多數(shù)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測,今年房價(jià)還降繼續(xù)下行,降幅在3%到5%不等。2012年3月初,渣打銀行的研究團(tuán)隊(duì)在二三線8座城市,包括成都、武漢、南京、杭州、西安、石家莊、中山和肇慶,對30家房地產(chǎn)商進(jìn)行了問卷調(diào)查和研究探討。參與調(diào)查的開發(fā)商報(bào)告稱,貸款違約數(shù)量上升,預(yù)期破產(chǎn)的開發(fā)商數(shù)量將會上升。上市房企的整體銷售毛利率水平從2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%;整體銷售凈利率則由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。標(biāo)普認(rèn)為,如果房地產(chǎn)商的銷售規(guī)模下降30%,很多房地產(chǎn)商出現(xiàn)大面積的資金緊張狀況。

    開發(fā)商已經(jīng)降低房地產(chǎn)投資。2012年前3個(gè)月全國房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資為1.09萬億元,同比增長24%,比2011年34%的增長,下降了10個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)投資增速將進(jìn)一步下降,低于五年來24%左右的平均增速。

    在此背景下,不要奢望房地產(chǎn)板塊持久上升。在多次調(diào)控失敗后,中國的房地產(chǎn)政策趨向于明智與穩(wěn)定,既不會讓冒進(jìn)的政策激起反對派大聯(lián)盟,更不會讓房地產(chǎn)調(diào)控被經(jīng)濟(jì)下行、地方政府破產(chǎn)的陰影中強(qiáng)行中斷。

    保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的手段多種多樣,最重要的是保障剛性需求。住建部部長姜偉新在部署2012年工作時(shí)明確提出,在遏制不合理購房需求的同時(shí),要支持居民購房的合理需求。地方政府出臺一系列扶持剛性需求的政策,全國多個(gè)二三線城市開始放松公積金提取和貸款。不管承不承認(rèn),扶持剛性需求是給房地產(chǎn)打的強(qiáng)心針,以保持投資的基本穩(wěn)定,如果房地產(chǎn)市場成交量進(jìn)一步下滑,導(dǎo)致下半年投資增速大幅下降,地方財(cái)政出現(xiàn)大面積的緊縮,鼓勵(lì)改善型需求就是可以預(yù)見的事。

    鼓勵(lì)改善型需求并不困難,關(guān)鍵是要甄別改善性需求還是投資性需求。以擁有一套房為標(biāo)準(zhǔn),擁有兩套房的人只要在一定時(shí)間如兩個(gè)月內(nèi)出售原有住房,即可視為改善性住房,政府退還稅費(fèi),不愁改善性需求起不來。只要保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定,保持地方政府財(cái)政的穩(wěn)定,保持銀行業(yè)的穩(wěn)定,房地產(chǎn)政策就不會發(fā)生太大的轉(zhuǎn)變。

    今年最大的不確定因素在地方政府財(cái)政緊張,與經(jīng)濟(jì)增速下滑,倒逼出過于寬松的貨幣與財(cái)政政策。從一季度的情況看,地方政府財(cái)政缺口全年在萬億以上。另據(jù)央行的一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告,房地產(chǎn)貸款繼續(xù)下降,引人注目的是,保障房貸款大規(guī)模增加。

    3月末,地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7710 億元,同比下降8%,降幅與上年末基本持平。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.83 萬億元,同比增長11%,增速比上年末低6.1 個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購房貸款余額7.3 萬億元,同比增長12.1%,比上年末低3.5 個(gè)百分點(diǎn);1 季度增加1574 億元,同比少增1757 億元。3 月末,保障性住房開發(fā)貸款余額4306 億元,同比增長63.7%,1 季度增加391 億元,占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的47.1%,比上年全年水平低3 個(gè)百分點(diǎn)。

    投資者看懂了房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)市場上下兩難,在狹窄的區(qū)間內(nèi)震蕩求穩(wěn)。股票市場忠實(shí)地復(fù)制出市場人士對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期。從2009年7月以來,房地產(chǎn)板塊下行,并不是像2007年式的斷頭鍘刀式的下跌,而是在震蕩中逐步走低,到現(xiàn)在也沒有出現(xiàn)突破性行情,可見股票市場投資者只是在觀望中“撿漏”,絕非對房地產(chǎn)市場有了逆轉(zhuǎn)的預(yù)期。

    此次房地產(chǎn)調(diào)控還將持續(xù)數(shù)年,很多中小開發(fā)商鈄體驗(yàn)絕境中的痛苦,而對于房地產(chǎn)市場而言,將迎來絕境重生的機(jī)會。市場大局初定,未來出現(xiàn)大反復(fù)的可能性極小。萬幸,房地產(chǎn)市場終于恢復(fù)了一點(diǎn)理智,這是中國市場逐步恢復(fù)理智的前兆.

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