春節(jié)后的“回暖”讓一眾二手房賣(mài)家松了一口氣，此前不斷壓低價(jià)格也沒(méi)法完成二手房交易的現(xiàn)象，在今年三月出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)，讓不少二手房賣(mài)家再度看好房市。一部分賣(mài)家回調(diào)年前下調(diào)的掛牌價(jià)，期望在這一輪小陽(yáng)春里，虧更少的錢(qián)，將房子出售。
然而現(xiàn)實(shí)卻是，今年的小陽(yáng)春的質(zhì)量遠(yuǎn)不如去年。23年的小陽(yáng)春量?jī)r(jià)齊漲，買(mǎi)賣(mài)雙方階段性博弈。24年的小陽(yáng)春小幅放量，賣(mài)方加速降價(jià)離場(chǎng)。
今年小陽(yáng)春二手樓市的回暖呈現(xiàn)的是“環(huán)比提升”，而非同比提升。一方面，二月份是春節(jié)假期，二手房交易量一般不會(huì)太高;另一方面，小陽(yáng)春的到來(lái)主要是不少二手房賣(mài)家壓低價(jià)格出售房產(chǎn)。
這意味著，二手房漲價(jià)只是賣(mài)家的一廂情愿。
一年比一年弱的小陽(yáng)春
今年的小陽(yáng)春遠(yuǎn)不如去年。
今年的小陽(yáng)春打破北上廣深房產(chǎn)不降價(jià)的神話。以深圳為例，3月25日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)，2024年第12周(3月18日至3月24日)，深圳全市二手房成交量(含自助)錄得1286套，環(huán)比增長(zhǎng)6.6%。
而成交量提升的代價(jià)是二手房房?jī)r(jià)的走低，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至3月19日，一季度深圳二手成交房源里超81%的成交價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)，其中低于指導(dǎo)價(jià)20%以上的占比目前已經(jīng)達(dá)到20%。
而針對(duì)未來(lái)的行情，有觀點(diǎn)認(rèn)為未來(lái)的小陽(yáng)春將會(huì)一年比一年弱。支撐金三銀四是兒童入學(xué)的需求，為了讓適齡兒童順利完成下半年的入學(xué)，不少家庭會(huì)在3月和4月通過(guò)買(mǎi)房獲得相應(yīng)學(xué)區(qū)的入學(xué)資格。然而我國(guó)近幾年的生育率呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，這意味著每一年需要入學(xué)的兒童數(shù)量減少，導(dǎo)致未來(lái)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的需求也在減少。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)支撐房地產(chǎn)交易的主要是改善型需求。廣州在今年1月27日發(fā)房樓市大禮包，官宣“限購(gòu)范圍取消120平方米以上戶型限購(gòu)”、鼓勵(lì)“租一買(mǎi)一”和“賣(mài)一買(mǎi)一”以及“商服類(lèi)物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象”等多個(gè)利好政策。
這意味著，改善型購(gòu)房需求將在廣州得到支持。當(dāng)前，二手房市場(chǎng)里的一部分賣(mài)家并非投資型賣(mài)家，而是改善型賣(mài)家。這類(lèi)賣(mài)家期望通過(guò)出售現(xiàn)有的房產(chǎn)獲得資金購(gòu)買(mǎi)條件更好的房子，這讓這部分賣(mài)家擁有更多的調(diào)價(jià)時(shí)間和空間。
事實(shí)上，改善型購(gòu)房需求成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要需求，說(shuō)明當(dāng)前的房地產(chǎn)正在回歸“居住屬性”，大量基于投資增值需求的炒房客加速離場(chǎng)，而拉低了二手房房?jī)r(jià)。投資邏輯下的房地產(chǎn)，依靠的是下一個(gè)高位接盤(pán)的投資客或者剛需，而過(guò)去幾年，這類(lèi)需求已經(jīng)被大幅度消耗。購(gòu)房需求也隨之回落。
家電市場(chǎng)局部繁榮
針對(duì)一手房的限跌政策，讓一手房房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，而二手房成為了房地產(chǎn)的主要交易市場(chǎng)。體現(xiàn)在家電零售層面就是換新需求占據(jù)了主導(dǎo)地位，家電市場(chǎng)由此進(jìn)入慢增長(zhǎng)周期。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)萎縮，家電市場(chǎng)告別高速增長(zhǎng)時(shí)代，轉(zhuǎn)而需要在“經(jīng)營(yíng)”上多下功夫。
近年來(lái)，家電產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了顯著的變化。隨著消費(fèi)者需求由剛需普及轉(zhuǎn)變?yōu)槠焚|(zhì)改善，家電產(chǎn)品不再通吃，企業(yè)需要仔細(xì)研究消費(fèi)者的細(xì)分需求，以獲得出貨量的增長(zhǎng)。彩電領(lǐng)域是需求細(xì)分最明顯的板塊，針對(duì)當(dāng)下年輕人的個(gè)性化需求，衍生出了包括游戲電視、社交電視等細(xì)分品類(lèi)。
而隨著傳統(tǒng)大家電增速的放緩，家電產(chǎn)品也轉(zhuǎn)向新興需求的開(kāi)發(fā)上。盡管中國(guó)家電市場(chǎng)已經(jīng)成熟飽和，但仍然存在大量的需求沒(méi)有被發(fā)掘滿足。尤其是在“解放雙手”層面，洗碗機(jī)以及掃地機(jī)器人等新興品類(lèi)的市場(chǎng)潛力仍然有待挖掘。相較于傳統(tǒng)家電，洗碗機(jī)、掃地機(jī)器人的滲透率偏低，也成為了近年來(lái)高速發(fā)展的品類(lèi)。
然而需要注意的是，中國(guó)消費(fèi)者尤其是中老年消費(fèi)者的觀念并未扭轉(zhuǎn)，洗碗機(jī)、掃地機(jī)器人等新興品類(lèi)的普及存在一定的認(rèn)知阻礙。和傳統(tǒng)大家電不同的是，中國(guó)消費(fèi)者對(duì)洗衣機(jī)、空調(diào)、冰箱、電視的接受度非常高，因此容易普及。而對(duì)洗碗機(jī)、掃地機(jī)器人的接受度普遍不高，同時(shí)也沒(méi)有建立對(duì)相應(yīng)產(chǎn)品的需求認(rèn)知。比如為了節(jié)省購(gòu)買(mǎi)洗碗機(jī)的錢(qián)，寧愿花時(shí)間手動(dòng)洗碗等等。
業(yè)內(nèi)人士建議，維護(hù)家電市場(chǎng)新興品類(lèi)的局部繁榮，企業(yè)需要重視對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)教育，幫助消費(fèi)者發(fā)掘需求。
